Kupovina jeftine kuće u blizini Beograda u poslednjih nekoliko meseci je postala nemoguća misija.
Ovaj članak ima za cilj da ukaže na nekoliko bitnih nelogičnosti u sferi prodaje nekretnina koje su do pre samo godinu dana bile zaboravljene.
Covid-19 je uneo mnogo nemira u narodu. Ljudi su postali svesni da je samoizolacija najbolja opcija za preživljavanje. Pogotovo ako se uzme u obzir konstantno veliko zagađenje vazduha koje se okom vidi a plućima ne može da se svari.
Od momenta kada su ljudi počeli da razmišljaju i da se interesuju za kuće i vikendice nadomak grada, tada je i nastalo pumpanje cena. Čak i onaj ko nije planirao da proda vikend kuću u Grockoj, on je stavio jaku cenu u koju se dodatno ugrađuje i agencija pa tako imamo precenjene kuće na svakom oglasu.
Ako su vam oglasi za nekretnine kroz aplikacije prioritet na telefonu, sigurno ste dok ne zaspite prevrnuli svakodnevno mnogo stranica sajtova agencija za nekretnine ... ne sumnjamo i da ste, onako umorni od potrage za idealnom kućom možda i odustali od potrage ... ipak postoj svetlo na kraju tunela!
Nije baš sve tako belo kao Beograd a i nije sve tako crno kao mrak u tunelu u kome ste svesno ušli, tragajući za kućom u kojoj bi ste rado pobegli iz stana u centru Beograda.
Beograd grad je metropola koja se svakodnevno razvija i širi. Građevina i gradnja stambenih zgrada svakodnevno uzima maha. Ko još nije postao investitor a ima nešto para u džepu koje želi da preko noći okrene i zaradi mnogo para eto prilike. Beoograd kao grad se ne širi toliko koliko se produbljuje iznutra, urušava sam u sebe. Ruše se stare kuće i kućerci, zajednička gradnja, kompleksi u dvorištu, golubarnici, straćare, šupe i ostale ruine i na njihovo mesto se grade moderne stambene zgrade, po sistemu "brza gradnja". Jedino što je posle 2020, u vreme korone, gradnja postala skupa i to podosta.
To znači da ako je izgradnja nakon rušenja počela u proleće, vrlo je verovatno da ćete pred zimu moći u svoj novi stan na dobroj lokaciji.
Grade se zgrade bez ikakvog arhitektnonskog smisla, bez ideje. Ruši se mala šupa i bukvalno se gradi velika šupa, bez garažnih mesta. Ide se u visinu, ali ne previše da ne bi morao lift da se ugrađuje. Ako je ispred šupe bilo neko drvo, neko zelenilo, to se brzo zameni betonom jer je betonska površina idealna za čišćenje pa je zato Beograd beli grad u stvari ... stalno se ulice peru, čiste od prašine i pikavaca.
Kupovina uknjižene kuće od 1/1 vlasnika je vrlo važna pri kupovini. Nije sporno da to budu i više vlasnika (idealno naslednici). Pri tome, nije svejedno kupiti kuću koja zahteva ulaganje i koja nije useljiva i kuća koja je u top stanju, koja ima PVC stolariju, klimu, vodu, centralno kombinovano grejanje (struja, čvrsto gorivo).
Lokacija kuće
Lokacija nekretnine je bitna, i odmah je iza cene nekretnine. Estetsko stanje kuće je vrlo bitno u startu. Ljudi koji žele da po svaku cenu kupe kuću u centru grada, spremni su da plate visoku cenu, ali oni tada i ne zagledaju baš mnogo jer su spremni na dodatno ulaganje.
Kada se kupuje kuća na periferiji, oko Beograda, tu je već drugačija priča. Tada se gleda baš sve. I kuća i oko kuće. Kuća se kupuje da bi se u njoj živelo i eventualno razvijao neki biznis ako je moguće. Mlađa populacija ljudi sve više želi da to bude stambeno poslovna kuća, kombinovana kuća koja ima izdvojenu garažu, poslovni prostor i stambeni deo. Idealna lokacija kuće za život van buke i zagađenja je što dalje od centra Beograda, u šumi, bez komšija.
Ako tražite isključivo kuću za biznis i posao, onda je to kuća pored auto puta ili pored magistralnog puta, kružnog puta ... itd.
Ako kuća treba da bude multifunkcionalna, da je i stambena i poslovna, onda to ne može biti baš toliko daleko od grada. Najbolje je da to bude kuća u nekoj poznatoj ulici ili kraju koji je poznat. Zvučna imena ulica su takođe reper za nalaženje prave kuće za vas koji tražite kuću sa magacinom, garažom, dvorištem i delom za privatnost.
Drvena stolarija je uglavnom na kućama koje su građene 80-ih godina. Dvokrilni drveni prozori koji se mogu srediti, predihtovati i prefarbati. PVC stolarija ima bolji vizuelni efekat na kupca ali i bolja je zvučna izolacija. Toplotna izolacija PVC stolarije je čista nula ... bolja je drvena dvokrilna ali da lepo dihtuje!
Perlit fasada, preteča današnje bavalit/akrilne plastične fasade ... može biti prednost ali se preko perlit fasade ipak preporučuje sloj stiropora i onda akrilna fasada. Dakle, treba ulaganje u startu a cena nije mala, oko 15 e po kvadratu.
Na kraju krajeva, bolje je kupiti kuću koja nema nikakvu fasadu nego objekat koji je zamaskiran fasadom a ispod su popucali zidovi i stubovi usled sleganja terena, klizišta ... itd.
Centralno grejanje neki vole, neki ne ali je poželjno da kuća ima u svim prostorijama postavljene radijatore, instalaciju za grejanje i kotao koji može kombinovano grejati - na struju i na čvrsto gorivo. Podno grejanje se ne preporučuje ako je na podovima parket. Pod mora biti od keramike ali tada treba voditi računa da li se podno grejanje može podešavati na savkom nivou i u svakoj prostoriji zasebno.
Dimnjak kuća mora imati, za svaki slučaj, ako sve otkaže, tu je smederevac ili bilo koji drugi šporet na drva da se prezimi. Osim ako u toku gradnje projekat nije drugačije zahtevao. Uvek je moguće zidanje spoljnog dimnjaka što je ujedno i najbolje rešenje.
Svi prodavci pa i kupci su uglavnom oslonjeni na agencije za nekretnine jer je to sada HIT kod nas. Bukvalno ne može ništa da se proda bez agencije. Ne može se prodati stan ili kuća pa ni kupiti stan ili kupiti kuća bez posredstva agencije odnosno agenta nekretnine. Zašto ?
Zato što agencije manipulišu nekretninama. Sklopi se ugovor sa prodavcem i od tog momenta vi kao prodavac se pojavljujete samo formalno, dok je agent taj koji je vaš advokat i posrednik ... osoba koja je zadužena da proda vašu nekretninu i da se ugradi i naplati cenu za svoj trud. To je savim OK. Pa neće niko raditi ništa besplatno osim ako vam nije nešto dužan.
Bez obzira na to što bi jedan dobar agent za nekretnine morao da vrhunski poznaje predmet prodaje, to vrlo često nije slučaj. Naići ćete na skroz osakaćene agente koji samo žele pare, brze pare a prodaja im nije jača strana. Agent nekretnine koji nije nametljiv, radi stabilno, staloženo, raspolaže informacijama, u glavi ima ideje i predloge ... to je pravi agent.
Ako primetite da je agent mrzovoljan, jedva je uspeo da stigne u dogovoreno vreme za gledanje nekretnine koja je predmet prodaje ili izdavanja, zahvalite mu se na saradnji.
I na kraju u vezi agencije, mi preporučujemo da ipak verujete agenciji koju ste izabrali jer su to ljudi sa licencom i uglavnom znaju da rade posao za koji su obučeni.
Provizija koja se stalno provlači kroz posredovanje agencije između vas kao kupca ili prodavca je nešto sasvim normalno. Nekih 2% agencija uzima od prodavca i kupca. Mada, sve više se šuška da agencije namerno dižu cene nekretnine kako od kupca ne bi uzele 2 % nego samo od prodavca ali to na kraju dođe sve na isto, čak i skuplje. Svejedno, do zaključenja ugovora je dug put pa imate vremena da se predomislite sve dok ne potpišete kod notara saglasnost odnosno ne stavite potpis na kupoprodajni ugovor.
Iako su mnogi prodavci umislili da mogu da za kuću iz 1980 godine sa 5 ari placa i pogledom na Dunav uzmu 100.000 eur, tu su se prevarili. Neko im je lažno šapnuo na uvce da to vredi toliko. Možda je (ne mora da znači) agencija uticala na to da se formira cena. Možda su dobili predlog od komšije koji je kobajagi prodao kuću za 99.000 e i odmah kupio stan u Mirijevu za 77.000 e. Da cene nekretnina idu u nebesa je izmislio neko ko nema pojma o tome šta realno vredi i pri tome nije uzeo u obzir da li je recimo vrednost stana na Vračaru danas možda opala u odnosu na cenu kvadrata kuće sa okućnicom u Slancima. Ma tu niko ne može da vam objasni ništa jer je u toku jedna tiha migracija stanovništva iz grada u periferiju. A ukoliko neko smatra da baš zbog toga treba udarati po ušima cenom nekoga ko želi da iz 50 kvadrata iz centra Beograda ode na selo u istu kvadraturu, kuću koja je "raspadakis" ili je vertikala kuće, dvojna kuća. kuća bez placa, onda je to već bezobrazluk.
Zašto cene kuća svakodnevno skaču ? To je zaista čudna pojava koju ne mogu da objasne ni mnogi agenti za nekretnine koje smo pitali.
Navodno je to zato što je cena materijala za gradnju skočila i cene usluga su se povećale. Ali, ruku na srce, to zaista ne bi trebalo da dotakne staru gradnju jer je to zatečeno stanje. Još gore je što ako kupujem staru kuću, ja moram računati na ulaganje i prepravku. A, to vlasnik želi da naplati od mene samo zato što on nije to uradio a u međuvremenu se cene dižu ... pa ne ide to tako gospodo draga.
Novogradnja nema problem sa skupim ulaganjem. Ali, nikako se ne sme dozvoliti vlasnicima starih objekata da smatraju da moraju da dižu cenu samo zato što skaću cene materijala. To se ne tiče njih direktno već samo kupca pa bi cena objekta u tom slučaju morala da ide dole. Kupac na teret sebi stavlja obnovu od temelja do krova, fasadu, izolaciju i ostale radove. Zato je predlog da se pojeftine cene starih kuća, stanova, garaža ... itd. Ako do toga ne dođe, imaćemo problem jer će mnogi objekti morati da se sruše zato što su dotrajali iako imaju i upotrebnu dozvolu iz 80-ih. Euro standard bi mogao vrlo lako da se sa automobila prenese i na nekretnine u Srbiji.
Cena kuće zavisi od svih gore nabrojanih zahteva. Ukoliko smatrate da kuća ne vredi te pare, možete ponuditi vašu cenu prodavcu. Ponuda cene za nekretninu je sada HIT u Srbiji. Iako deluje malo glupo, možda to i jeste bolji način nego da vam neko da fiksnu cenu za neretninu koja po vama ne vredi te pare.
Komentari i iskustva